Если Вам когда-нибудь доводилось читать книги Р. Кийосаки, значит, Вы помните тот рецепт богатства, который был использован богатым папой: «Купи 4 зеленых домика, а потом обменяй их на шикарный красный отель». Каким образом богатый папа покупал такие зеленые домики, чего же он стремился этим самым достичь?
Богатый папа покупал дома при помощи ипотечных кредитов, при этом он старался уплачивать самый минимальный первоначальный взнос из своих собственных средств. Самое главное условие покупки дома для него было одно непреложное требование, которое гласило: «Денежный поток от новых объектов собственности должен обязательно быть положительным».
Если выражаться по-другому, то после покупки каждого дома у папы появлялись такие расходы: страховка, выплаты по ипотечным кредитам, налоги, текущий ремонт дома и т.д. Сумма всех расходов должна была быть меньше арендной платы, которую будет оплачивать арендатор, въехавший в приобретенный дом. В этом случае новый дом сможет принести чистую прибыль. А если учитывать то, что собственных средств папа в эту инвестицию вложит немного, то отдача на его вложенный капитал, то есть на доходность инвестирования, будет очень весомой.
Но что дает такая инвестиция? Если Вы вкладываете небольшую сумму собственных средств, Вы получаете:
1) Ежемесячный денежный поток к себе в карман;
2) Владение недвижимостью, которая вероятно со временем подорожает;
3) За приобретенную собственность выплачивать кредит будете не Вы, а человек, который арендует дом, но принадлежать этот дом будет лично Вам.
Это означает, что после заключения десятка-другого таких сделок, человек может обеспечить себя прекрасным пожизненным доходом, а спустя некоторое время стать собственником значительного количества домов или квартир. Конечно, это выгодно. Тогда почему бы этим не заняться вплотную?
Все это, конечно, хорошо, да только есть одна проблема. Необходимо ответить на вопрос: «А позволит ли в Кыргызстане квартира, купленная при помощи ипотечного кредита, покрыть необходимые расходы, а будучи сданной в аренду, обеспечивать положительный денежный поток?».
Для примера давайте возьмем однокомнатную квартиру в Бишкеке, стоимость которой 30 000 долларов, и предположим, что квартиру мы покупаем с помощью ипотечного кредита. Главные условия кредита таковы: нам дают кредит в долларах США сроком на 5 лет с аннуитетным платежом; первоначальный взнос 30% от общей стоимости квартиры; а ставка по кредиту — 24% годовых. Теперь предположим, что купленную в кредит квартиру можно сдавать в аренду за 250 долларов в месяц. Возникает вопрос: «Даст ли эта инвестиция положительный денежный поток?».
Во-первых, для данной покупки давайте попробуем вычислить аннуитетный платеж по кредиту. Итак, значит, мы платим 9000 долларов из своих собственных средств и 21 000 у банка берем в кредит под 24% годовых на 5 лет. Подсчитаем сумму ежемесячного платежа по кредиту. Это, примерно, 420 долларов в месяц.
Расчеты дают понять, что аннуитетный платеж по взятому кредиту составляет 420 долларов в месяц, а это намного больше, чем 250 долларов арендной платы от приобретенной квартиры. Все это означает, что приобретая квартиру, нам нужно будет заплатить 9000 долларов (первоначальный взнос) из своего собственного кармана за то, чтобы нам потом терпеть убытки в сумме, более чем в 170 долларов ежемесячно. Конечно же, это не совсем выгодная инвестиция была бы для «богатого папы». Через десяток лет, эта инвестиция себя окупит, конечно же, но стоит ли ждать так долго? А если у Вас нет дополнительного дохода, то и вовсе нецелесообразно.
Но почему же так получается? И почему в Америке папа смог использовать данную схему, а в нашей стране она не срабатывает? Здесь работают несколько факторов. В Кыргызстане по ипотечным кредитам сейчас очень высокие (по отношению к Америке) процентные ставки, а арендная плата за наемное жилье ниже. Становится понятно, что если уменьшить процентную ставку по кредитованию и/или же одновременно увеличить оплату за аренду квартир, то можно будет выйти на положительный денежный поток.